Hvad er en familiehandel i grunden? Og hvorfor er det overhovedet en handel, som er værd at overveje?
I denne artikel vil vi fortælle dig meget mere omkring, hvad en familiehandel helt konkret indebærer, samt hvordan du kan gribe det an.
Desuden, så beskriver vi også, hvilke fordele der er forbundet med en familiehandel, så hvis du ønsker at blive en smule klogere, så kan du roligt læse med her.
Hvad er en familiehandel?
Kort og godt så omhandler en familiehandel primært en overdragelse af fast ejendom til et nærtstående familiemedlem. Det er også den form for ejendomshandel, der bliver omtalt som en familieoverdragelse.
Når vi taler om familiehandler og fast ejendom, kan det altså dreje sig om både et hus, en lejlighed, et sommerhus, landbrug osv.
Men hvorfor er det så, at en handel mellem familiemedlemmer har fået sit helt eget begreb? Det er ganske enkelt fordi, at der er knyttet nogle helt særlige fordele til netop denne type handel, som også kræver, at nogle ganske særlige forhold gør sig gældende.
Sagt på en anden måde, så knytter dig sig nogle andre regler til en familiehandel, end der f.eks. gør ved en normal ejendomshandel.
Hvilke fordele er der forbundet med en familiehandel?
Som vi beskriver ovenfor, så er der nogle særlige regler knyttet til en familiehandel, som også kan anses som nogle helt særlige fordele.
Først og fremmest så kan en familiehandel bruges som en nem og billig løsning til at overføre økonomiske midler fra et familiemedlem til et andet, så længe de selvfølgelig kan betragtes som nærtstående.
Med nærtstående menes der, forældre, børn, børnebørn, stedbørn og svigerbørn hvis de vel og mærket er gift med forældrenes eget barn. Men søskende medregnes ikke i gruppen for nærtstående familiemedlemmer, så du kan altså ikke overdrage din bolig til din bror eller søster.
15%-reglen
Den nok mest velkendte fordel ved en familiehandel er 15%-reglen. Det er altså en regel, der tillader, at en ejendom må sælges billigere, end den seneste offentlige ejendomsvurdering. Ved en normal ejendomshandel vil SKAT betragte dette som en gave, og vil derfor beskatte med en gaveafgift.
Der er kommet nogle nye regler angående familiehandler, som faktisk tillader at sælge en ejendom til hele 20% lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering, men før at denne kan træde i kraft, er der flere forhold som skal spille ind, hvilket du kan læse meget mere om her.
Arveafgift
Foruden 15%-reglen så sparer du også arveafgiften, når du foretager en familiehandel. Var det alligevel tiltænkt at dit barn skulle arve din ejendom, så ville barnet være påkrævet at skulle betale en arveafgift.
Men ved at overdrage ejendommen til barnet i stedet, så undgår barnet at skulle betale denne afgift.
Afgiftsfrie gaver
Sidst men ikke mindst så kan der også være visse fordele i den årlige pengegave som i 2022 hedder DKK 69.500, -, som du må give skattefrit til dine børn.
I forhold til de afgiftsfrie gaver, så kan det især vise sig som en fordel i forbindelse med den metode, som du skal vælge at benytte i forbindelse med familiehandlen, som vi vil komme ind på herunder.
Hvordan skal du foretage en familiehandel?
Ligesom ved en normal ejendomshandel skal der også oprettes en købsaftale, når der er tale om en familiehandel. Denne købsaftale sendes herefter til tinglysning, og der betales naturligvis også en tinglysningsafgift.
Tinglysningsafgiften ligger fast på DKK 1.750, – plus 1,5% af ejendomsforbeholdets samlede værdi, hvorfor den samlede afgift vil variere fra handel til handel. Derudover skal der i nogle tilfælde også laves ejerdebitorskifte, og det kan også være en god idé at overveje en ejerskifteforsikring, men det er ikke alle som gør dette.
Ofte vil det være en rigtig god idé at rådgive sig med en juridisk fagkyndig i forbindelse med en familiehandel, da der er en del juridiske processer og dokumenter, der skal være på plads, før at overdragelsen kan ske på den rigtige måde.
Derfor vil vi altid anbefale dig at søge hjælp hos en specialiseret partner, så du ikke pludselig bliver opkrævet unødvendige afgifter.
Dit barn køber boligen
Men når alle de juridiske formaliteter er på plads, så kan du vælge at overdrage din ejendom på to forskellige måder. Dit barn kan enten købe ejendommen af dig til de 15% lavere end ejendomsvurderingen, og der vil være tale om en mere klassisk ejendomshandel.
Du opretter et familielån
Den anden måde at gøre det på, vil være ved at oprette et gældsbrev, som også kaldes et familielån, hvor du simpelthen låner dit barn penge til at købe boligen.
Hvis du opretter et afdragsfrit familielån svarende til beløbet på købsaftalen, og samtidig benytter dig af reglerne for afgiftsfrie gaver, så kan du hvert år give dit barn DKK 69.500, -, som anvendes til at betale lånet ud.
På den måde overdrager du sådan set noget, der i realiteten var tiltænkt som en arv, mens du stadigvæk er i live, hvilket betyder, at en ejendom i dette tilfælde kan blive overdraget fuldstændig afgiftsfrit.
Forældrekøb og omvendt forældrekøb
En anden fordelagtig ejendomshandel der ofte finder sted indenfor familien, er et forældrekøb eller et omvendt forældrekøb.
Selvom disse ikke direkte associeres med en familiehandel i den klassiske forstand, så vælge mange forældre på sigt at overdrage den forældrekøbte ejendom som en familiehandel.
Helt kort, så kan betydningen af et forældrekøb næsten antydes i navnet. Det er, hvor forældre køber en bolig, som de så lejer ud til deres barn.
Forældrekøb er en særdeles brugt familiehandel, idet der er store økonomiske fordele ved netop dette foretagende, og som enhver anden ejendomshandel, er der mange juridiske forhold, der skal være på plads, før denne kan gennemføres.
Ofte er huslejen meget høj i de større studiebyer, og forældre kan derfor hjælpe sit barn, ved at fastsætte en husleje, som blot dækker de driftsomkostninger, der er forbundet med at have boligen.
Bemærk dog, at huslejen ikke må sættes lavere end den omkringliggende markedsleje, ellers vil SKAT betragte dette som en gave og vil således beskatte differencen fra huslejen op til den oprindelige markedsleje.
Hvor dyrt er det at arve en bolig?
Hvis du nu alligevel vælger at holde fast i, at dit barn skal arve din bolig, men uden at du overdrager den, så vil de mange fordele tilknyttet en familiehandel ikke kunne gøre sig gældende.
Til gengæld kan du oprette et testamente, hvori du angiver, hvem af dine arvinger, der skal kunne overtage ejendommen efter dig.
Dog vil overtageren af ejendommen blive beskattet med en arveafgift, som hvis det f.eks. er barnet, der overtager boligen, bliver beskattet med 15% af den samlede arv.
Dog skal der først og fremmest modregnes et bundfradrag, som efter 2022-satsen er på DKK 312.500, -.
Der er altså nogle andre udgifter forbundet med at arve en bolig frem for at den bliver overdraget gennem en familiehandel.
Dette skal du være opmærksom op, inden du foretager en familiehandel
Inden du kaster dig ud i en familiehandel, og overdrager din bolig til f.eks. et af dine børn, så skal du være opmærksom på de tre følgende ting.
- Hvis du har flere børn, så skal du huske at kompensere de andre børn i dit testamente, så et af dine børn ikke arver mere fra dig end de andre.
- Hver opmærksom på 15%-reglen og hvornår den seneste offentlige ejendomsvurdering er blevet foretaget.
Hvis du f.eks. gerne vil overdrage din bolig, så vil det være at skyde sig selv økonomisk i foden at få foretaget en ejendomsvurdering lige inden, da prisen for boligen med stor sandsynlighed vil stige markant.
Dermed vil prisen for personen, som boligen skal overdrages til blive højere, end hvad den ellers ville kunne blive solgt for.
- Har du benyttet boligen til udlejning til andre end dine børn, så vil du med stor sandsynlig ikke kunne overdrage boligen til 15% under den offentlige ejendomsvurdering grundet parcelhusreglen.
Har du brug for kyndig rådgivning?
Hvis du gerne vil høre mere om, hvordan vi kan hjælpe dig med en familiehandel, så tøv ikke med at tage fat på os.
Vi har specialiseret os netop i de juridiske forhold, som du skal være opmærksom på, når du overdrager en bolig til et nærtstående familiemedlem, og vi ser utroligt meget frem til at hjælpe dig også.
Du kan få hjælp allerede i dag ved at kontakte os her, og så vender vi tilbage til dig, med hvordan vi kan hjælpe dig videre.
