Når det handler om familieoverdragelser, skal du kende til den såkaldte 15%-regel – den giver dig nemlig en stor økonomisk fordel, når du skal overdrage din ejendom til en nærtstående. Derfor giver denne artikel dig et overblik over, hvad 15%-reglen dækker over og hvilke krav, der er gældende.
Skattemæssig fordel ved familieoverdragelse
Hvis du har et ønske om at overdrage din ejendom til en nærtstående (eksempelvis dit barn), er det muligt at gøre det til en fordelagtig pris, hvor dit barn eller barnebarn får en skattemæssig fordel. Det skyldes, at du må overdrage din ejendom til ham eller hende til en pris der svarer til den seneste offentlige ejendomsvurdering plus eller minus 15%.
Som forældre må man maksimalt give sit barn en gave til en værdi på 71.500 (2023-sats) om året uden det udløser en gaveafgift på 15%. Med 15%-reglen ved overdragelse af ejendom, har du derfor mulighed for at overdrage værdi til dine børn uden at den beskattes. Det kaldes en familieoverdragelse.
Eksempel
Forældreparret Anne og Bent ønsker at overdrage deres ejendom til deres søn, Christian. Ejendommen har en værdi på 1 mio. kr., så derfor har forældreparret mulighed for at overdrage den til Christian for 850.000 uden at det udløser en gaveafgift. Hvis Anne og Bent havde givet Christian en gave på 150.000 kr., ville det udløse en gaveafgift på 15% af det beløb, der oversteg 71.500. Dermed skulle der betales gaveafgift af 78.500 kr. 15% af det beløb er 11.775, som dermed er det beløb, Christian skulle have betalt i afgift for at modtage gaven.
Den seneste offentlige ejendomsvurdering
En offentlig ejendomsvurdering er foretaget af SKAT og fastlægges med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme, der er sammenlignelige med hensyn til stand, alder, størrelse og beliggenhed. Den sidste offentlige ejendomsvurdering fra SKAT er fra 2011.
En ny offentlig ejendomsvurdering forventes at blive udsendt fra omkring sommeren 2021. Det betyder, at du på nuværende tidspunkt formentlig vil kunne overdrage din ejendom til en lavere værdi end hvis en ny ejendomsvurdering blev foretaget på nuværende tidspunkt.
Det skal du være opmærksom på
Der er flere faldgrupper, du skal være opmærksom på, når du overdrager en ejendom og gør brug af 15%-reglen. Overdragelsen skal ske til en overdragelsessum på +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering. Hvis ejendommen fastsættes til et beløb, der fraviger med mere eller mindre end 15% af den seneste ejendomsvurdering, vil der ske en fuld beskatning af overdragelsen medmindre særlige omstændigheder gør sig gældende.
Hvis du indhenter en sagkyndig vurdering af handelsprisen, er denne gældende. Det betyder, at hvis en ejendomsmægler eksempelvis vurderer din ejendom til at have en værdi på 2.000.000 kr., kan du ikke længere udnytte, at den seneste offentlige ejendomsvurdering er på 1.000.000 kr., eftersom en sagkyndig har fastsat den egentlige værdi af ejendommen på et senere tidspunkt.
Hvis der er foretaget væsentlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, gælder 15%-reglen ikke længere. Reglen kan altså anvendes medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Med et testamente kan I undgå skævfordeling
Når man overdrager en ejendom til et barn, bliver det naturligvis begunstiget i forhold til dets eventuelle søskende i form af overdragelsen. Det kan derfor være fordelagtigt at imødekomme gaveelementet ved en familieoverdragelse ved at aftale restitution til øvrige arvinger ved at oprette et testamente, hvor de øvrige børn kompenseres økonomisk i form af en højere arveandel. På den måde tilgodeses alle arvinger uden at der sker en skævfordeling – også dem, der ikke får overdraget en ejendom.
