Når en ejendom skal overdrages mellem familiemedlemmer, der ikke er gift, er der vigtige juridiske og økonomiske forskelle i forhold til overdragelse mellem ægtefæller. Samlevende par uden ægteskab har ikke samme juridiske rettigheder som gifte par, og derfor kræver det særlig omhu at sikre både ejerskabet og den økonomiske fordeling af ejendommen. Hos Familiehandlen har vi udarbejdet denne guide til, hvad I skal overveje ved overdragelse af ejendom, når I lever i et samliv uden ægteskab.
1. Juridiske forskelle mellem ægtefæller og samlevende
Selvom samlevende par i mange tilfælde deler livet og økonomien som ægtefældre, er der væsentlige forskelle i, hvordan loven behandler ejendomsret og overdragelse af ejendomme, når I ikke er gift.
Ingen automatisk fælleseje
I modsætning til ægtefæller, der ofte har fælleseje, hvor alt indgår i en fælles formue, har samlevende par ikke automatisk fælleseje. Dette betyder, at ejendommen tilhører den person, der står som ejer, medmindre andet er aftalt eller registreret.
- Hvis kun én af jer står som ejer af ejendommen, har den anden part ingen juridisk ret til ejendommen ved samlivsophør, medmindre ejerskab er dokumenteret.
- Hvis I ønsker at eje ejendommen i fællesskab, skal det registreres formelt ved tinglysning, så begge parter står som ejere.
Ingen automatisk arveret
Samlevende par uden ægteskab har heller ikke automatisk arveret efter hinanden. Dette kan have stor betydning, hvis den ene part ønsker at sikre, at ejendommen overgår til den anden ved dødsfald. For at sikre arveret skal der oprettes et testamente, hvor ejendommen specifikt overdrages til den efterladte samlever.
2. Overdragelse af ejendom mellem samlevende
Når I som samlevende ønsker at overdrage en ejendom fra den ene part til den anden – eller ønsker at købe en ejendom sammen – er det vigtigt at forstå, hvordan ejerskabet fordeles, og hvilke skattemæssige og juridiske konsekvenser det har.
Køb af ejendom i fællesskab
Hvis I køber en ejendom sammen, er det afgørende at beslutte, hvordan ejerskabet skal fordeles mellem jer. I kan vælge at eje ejendommen i lige store andele, f.eks. 50/50, eller i en anden andel afhængig af, hvor meget hver part bidrager økonomisk.
- Tinglysning af ejerandel: Når ejendommen købes, skal I sørge for at tinglyse ejerandelene i tingbogen, så det formelt fremgår, hvordan ejerskabet er fordelt.
- Samejeaftale: For at undgå uenigheder om ejendommens brug og udgifter kan det være en god idé at udarbejde en samejeaftale, der regulerer, hvordan ejendommen skal bruges, hvem der har ansvar for vedligeholdelse, og hvordan I fordeler udgifterne.
Overdragelse af ejendom mellem samlevende
Hvis en af jer allerede ejer ejendommen, og I ønsker at overdrage en andel til den anden part, skal ejendommen overdrages på samme måde som ved en normal ejendomshandel. Det betyder, at ejerskabet skal ændres ved tinglysning, og overdragelsen kan udløse tinglysningsafgift.
- Skattemæssige konsekvenser: Når en ejendom overdrages mellem samlevende, betragtes det skattemæssigt som et salg, også selvom overdragelsen sker til under markedsværdien. Det betyder, at overdrageren kan blive beskattet af en eventuel gevinst ved salget.
3. Skattemæssige og økonomiske hensyn ved overdragelse
Overdragelse af ejendom mellem samlevende par kan have skattemæssige konsekvenser, som det er vigtigt at tage højde for, før I gennemfører handlen.
Kapitalvindingsskat
Hvis ejendommen overdrages til den anden part, og der er opnået en gevinst siden købet, skal overdrageren betale kapitalvindingsskat af fortjenesten. Dette gælder, uanset om ejendommen overdrages som gave eller sælges til under markedsværdi.
Gaveafgift
Hvis ejendommen overdrages som gave, f.eks. ved at en af jer giver en andel af ejendommen til den anden, kan dette udløse gaveafgift. Gaveafgift gælder mellem samlevende par, medmindre I har boet sammen i mindst to år eller har fælles børn.
- Gaveafgiftssatsen er 15 % af den del af gaven, der overstiger det skattefrie bundfradrag.
Tinglysningsafgift
Ved overdragelse af ejendom skal der betales en tinglysningsafgift. Denne afgift består af en fast del på 1.850 kr. og en variabel del på 0,6 % af ejendommens værdi eller overdragelsesprisen, alt efter hvad der er højest.
4. Beskyttelse af ejendomsretten ved samlivsophør
Hvis I som samlevende ikke er gift, er der ingen lovregler om deling af ejendom ved samlivsophør, som det er tilfældet ved skilsmisse. Det betyder, at den person, der står som ejer af ejendommen, beholder ejendommen ved et samlivsophør, medmindre I har aftalt andet.
Samejeaftale ved fælles ejerskab
Hvis I ejer ejendommen i fællesskab, kan en samejeaftale være afgørende for at beskytte begge parters interesser i tilfælde af samlivsophør. Aftalen kan indeholde bestemmelser om, hvordan ejendommen skal fordeles, hvem der har ret til at købe den anden ud, eller om ejendommen skal sælges.
Udarbejdelse af gældsbrev
Hvis den ene part har lagt flere penge i ejendommen end den anden, kan det være en god idé at oprette et gældsbrev, hvor den anden part skylder penge for den investering, der er foretaget. Dette kan sikre en mere retfærdig fordeling ved samlivsophør.
5. Testamente og arv ved ejendomsoverdragelse
En anden vigtig overvejelse, når I er samlevende, er, hvad der sker med ejendommen ved dødsfald. I modsætning til ægtefæller har samlevende par ingen automatisk arveret. Hvis I ønsker, at ejendommen skal overdrages til den efterladte part ved dødsfald, skal I oprette et testamente.
Oprettelse af testamente
Ved at oprette et testamente kan I sikre, at den efterladte samlever får ret til ejendommen, når den ene part går bort. Dette er særligt vigtigt, hvis I har børn eller andre arvinger, der ellers ville have krav på ejendommen.
Særeje og skilsmissebeskyttelse
Hvis I ønsker at beskytte ejendommen mod fremtidige økonomiske konflikter, f.eks. i tilfælde af skilsmisse eller dødsfald, kan I vælge at oprette en ægtepagt med særeje, hvis I senere skulle blive gift, eller indgå en samejeaftale, der klart beskriver ejendomsretten.
Konklusion
Overdragelse af ejendom mellem samlevende par uden ægteskab kræver en grundig forståelse af de juridiske og skattemæssige forskelle i forhold til ægtefæller. Uden fælleseje eller automatisk arveret er det vigtigt at tinglyse ejendommen korrekt, overveje gaveafgift og skattemæssige konsekvenser samt beskytte sig mod samlivsophør gennem samejeaftaler og testamente.
Hos Familiehandlen anbefaler vi altid at søge professionel rådgivning, når I som samlevende overvejer at overdrage eller købe ejendom sammen. Det sikrer, at I får den rette juridiske beskyttelse og undgår ubehagelige overraskelser i fremtiden.
